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在我團隊顧問單位的多起房屋租賃合同糾紛中，出租人訴至法院，要求顧問單位作為承租人履行恢復原狀義務并支付占用費。在該案中，我們通過類案研究總結(jié)出相關規(guī)則，最終促使二審法院改判，維護了顧問單位的合法權益。本文將就承租人何時具有恢復原狀的義務、恢復原狀費用的計算標準以及出租人能否主張租金損失三個問題進行探討。
一、承租人何時具有恢復原狀的義務？
《民法典》第715條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。 承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或者賠償損失”。
從文義解釋的角度，本條規(guī)定出租人有權請求承租人承擔恢復原狀或賠償損失其中一種責任，而不能同時并用。[1]因賠償損失通常指通過支付金錢方式彌補損失，為體現(xiàn)恢復原狀與賠償損失的功能區(qū)分，此處的“恢復原狀”應理解為“恢復租賃物原貌”[2]。
出租人同意有兩種形式：一是，雙方在房屋租賃合同中明確約定，承租人可以對租賃房屋進行改善或增設他物。二是，如果合同未作約定的，承租人就租賃房屋改善或增設他物向出租人作出通知，并取得出租人明示同意。
根據(jù)《民法典》第733條“租賃期限屆滿，承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)”，如出租人同意承租人對租賃房屋進行改善或增設他物，且房屋租賃合同中未約定房屋返還時應恢復原狀的，承租人無需恢復原狀，以現(xiàn)有狀態(tài)返還即可。出租人自然也應接受承租人返還時房屋的租賃形態(tài)或價值發(fā)生改變的后果，無權主張承租人承擔違約責任。[3]
綜上所述，承租人須承擔恢復原狀義務有兩種情形：一是承租人未經(jīng)出租人同意，即對租賃房屋進行改善或者增設他物。二是雖出租人同意承租人對租賃房屋進行改善或增設他物，但雙方同時約定房屋返還時應恢復原狀。
如果承租人應承擔恢復原狀義務的，出租人有權請求承租人恢復原狀或者支付恢復原狀費用。關于恢復原狀費用的計算，涉及以下幾個問題：第一，應將房屋恢復至什么程度，系房屋竣工時的狀態(tài)，還是房屋交付給承租人時的狀態(tài)？案涉房屋應恢復至交付給承租人時的狀態(tài)，而非房屋竣工時的狀態(tài)。[4]同時，出租人負有固定案涉房屋交付和返還時狀態(tài)的義務，應當提交充分證據(jù)予以證明。如因出租人未通過有效方式履行該義務，導致法院對恢復原狀費用的金額無法查清，將在原有金額上予以酌減。[5]亦有法院認為，如果無法證明交付時的“原狀”和搬離時的狀況，則“原狀”應指能滿足正常租賃需要、不存在明顯破損等狀況，“搬離時的狀況”由法院酌定根據(jù)現(xiàn)場勘察情況確定。[6]此外，恢復原狀不應簡單理解為恢復到房屋完好無損的原始狀態(tài)，應考慮房屋因使用產(chǎn)生的自然損害、出租人在房屋租賃關系中承擔的維修義務，酌定減輕承租人應承擔的恢復原狀費用。[7]第二，認定恢復原狀費用的依據(jù)是什么？出租人為恢復原狀與第三方簽訂的施工合同、報價單、電子回單以及付款發(fā)票等能相互印證，足以證明恢復原狀費用合理性的，能夠依此認定損失。[8]如雙方對恢復原狀的費用無法達成一致意見，經(jīng)由當事人申請、人民法院委托的鑒定機構(gòu)出具的鑒定報告，能夠作為認定恢復原狀費用的依據(jù)。[9]但一方當事人單方委托評估機構(gòu)對房屋恢復原狀損失金額進行評估的，法院應審查評估金額是否過高、對方當事人的意見以及其他證據(jù)材料，對出租人的損失金額予以綜合判斷。[10]關于其他費用。出租人如主張恢復原狀過程中支付的搬運費用、交通費、住宿費等其他損失，須舉證證明該等費用確已發(fā)生。[11]單方委托第三方評估機構(gòu)，且雙方當事人未約定評估費用的承擔比例，則視為舉證行為，自行負擔。[12]第三，如果出租人具有過錯，承租人能否以此要求出租人承擔部分費用？出租人對損害的發(fā)生具有過錯的，可以減輕承租人負擔的恢復原狀費用金額。[13]如法院明確告知出租人可自行恢復并要求承租人承擔相應費用后，出租人仍不及時固定現(xiàn)場并進行修復，導致房屋狀況持續(xù)惡化的，則出租人具有過錯，應當承擔恢復原狀的部分損失。[14]
《民法典》第583條規(guī)定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失”。因承租人未履行恢復原狀義務，導致房屋不能另行出租而空置的，出租人除有權請求承租人恢復原狀之外，還可以主張租金損失。但須注意，如果出租人以房屋未恢復原狀為由而拒不接收房屋的，法院或認定出租人沒有采取適當措施致使損失擴大，應就損失擴大部分自行承擔責任。[15]在計算租金損失時，法院通常會考慮恢復原狀所需工期、雙方的過錯程度，酌定租金損失的計算期限。
注釋
[1]參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》，人民法院出版社，第1487頁。
[2]參見崔建遠：《恢復原狀請求權辨》，《甘肅政法大學學報》2020年第5期，第43頁。
[3]參見最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組主編：《中華人民共和國民法典合同編理解與適用（三）》，人民法院出版社，第1485頁。
[4]參見新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院（2020）新民申1644號案
[5]參見上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終2822號案
[6]參見廣東省深圳市中級人民法院（2020）粵03民終16637號案
[7]參見天津市高級人民法院（2019）津民終558號案
[8]參見上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終2822號案、上海市第一中級人民法院（2019）滬01民終15746號案
[9]參見廣西壯族自治區(qū)高級人民法院（2019）桂民申4669號案、新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院（2020）新民申1644號案
[10]參見廣東省廣州市中級人民法院（2019）粵01民終3358號案
[11]參見廣東省高級人民法院（2016）粵民申3848號案
[12]參見廣東省深圳市中級人民法院（2020）粵03民終16637號案
[13]參見廣東省高級人民法院（2016）粵民申3848號案
[14]參見廣東省深圳市中級人民法院（2020）粵03民終16637號案
[15]參見湖北省高級人民法院(2018)鄂民再101號案、北京市第二中級人民法院(2022)京02民終2768號案
作者簡介
張嘉瑜 實習律師
北京云亭律師事務所
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張嘉瑜畢業(yè)于西南政法大學，專業(yè)領域為爭議解決、知識產(chǎn)權、公司治理。曾在知名律師事務所、某中級人民法院實習，參與過多個合規(guī)服務、股權并購和爭議解決項目。
徐凱 律師
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徐凱律師，北京云亭律師事務所合伙人，本科就讀于中國人民大學法學院，畢業(yè)后曾供職《財經(jīng)》從事新聞記者工作。從事律師工作以來，主要執(zhí)業(yè)領域為訴訟和知識產(chǎn)權，目前還擔任《財經(jīng)》雜志社、深圳復米集團、南長河控股集團和晚達科技等多家媒體和企業(yè)的法律顧問。
